Çok Tesisli Otel Grupları için Otel Finansal Modeli: USALI Kâr-Zarar Tablolu, Sürücü Bazlı Bütçe

Kısaca: Otel finansal modeli, bir otelin gelir ve giderlerini doluluk oranı ve oda fiyatlarından GOP ve EBITDA’ya (FAVÖK) kadar planlar. Bu model, birden fazla tesisi olan bir otel grubu için Quantrix ile kurulmuş, ücretsiz ve sürücü bazlı bir bütçe modelidir. İki markadaki beş kurgusal oteli üç yıl boyunca ay ay planlar: oda tipine ve satış kanalına göre doluluk ve oda fiyatları; oda, yiyecek-içecek, spa ve etkinlik gelirleri; ve her departmandan otele, markaya ve gruba kadar USALI sıralamasında bir kâr-zarar tablosu. Londra sterlin, diğer oteller avro ile raporlar; grup avro ile konsolide edilir. Her rakam, okuyup değiştirebileceğiniz adlandırılmış bir formülden gelir ve model kendini kontrol eder. Model, 30 günlük ücretsiz Quantrix deneme sürümüyle birlikte ücretsizdir.

Temel bilgiler

Oteller	5: Lumina London, Amsterdam ve Barcelona (Lumina Collection); Maison Vienna ve Rome (Maison Prestige)
Oda tipleri	Standard, Superior, Deluxe, Suite
Satış kanalları	Leisure (bireysel tatil), Corporate (kurumsal), OTA (online seyahat acenteleri, komisyonlu)
Departmanlar	Oda, yiyecek-içecek, spa, etkinlikler
Dönem	3 yıl, aylık
Para birimleri	GBP (Londra) ve EUR; grup EUR
Senaryolar	Base (baz) · Upside (iyimser) · Downside (kötümser); doluluk, fiyatlar ve marjlar birlikte
Kâr-zarar	USALI sıralaması: departman kârı → GOP → yönetim ücreti → EBITDA → EBIT; otel, marka ve grup düzeyinde
Göstergeler	Doluluk, ADR, RevPAR, TRevPAR, GOP ve EBITDA marjı, kuver başına F&B geliri, kanal dağılımı
Base sonuçları, 1. yıl, grup	Gelir 70,6 milyon EUR · GOP marjı %45,1 · EBITDA 29,8 milyon EUR (%42,1) · doluluk %76,7
Yerleşik kontroller	Doluluk hiçbir zaman %100’ün üzerinde değil, kanal dağılımı tutarlı, kâr sıralaması, kâr-zarar köprüsü; üç senaryoda da PASS
Erişim	30 günlük ücretsiz Quantrix deneme sürümüyle ücretsiz
Dil	Model İngilizcedir; tüm adlar başka dillere, örneğin Türkçeye çevrilebilir

Bir otel grubu finansal modeli neler yapmalı?

Otel bütçesi ayrıntılı bir düzeyde hazırlanır: tipe göre odalar, aya göre geceler, satış kanalına göre fiyatlar. Yönetim ise bütçeye özet düzeyde bakar: her otel, her marka ve grup için doluluk, ADR, RevPAR, GOP ve EBITDA. İyi bir otel finansal modeli bu iki düzeyi tek bir kural setiyle bağlar; böylece bir oteldeki bir kanalın fiyat değişikliği grup kâr-zarar tablosuna doğru şekilde yansır. Buna sürücü bazlı bütçeleme denir: sürücüleri (oda sayısı, doluluk, ADR, misafir başına harcama, maliyet oranları) siz planlarsınız, tutarları model hesaplar.

Excel’de bu genellikle her otel için ayrı bir çalışma kitabı ve bunların üzerinde, bağlantılarla bağlı bir konsolidasyon kitabı demektir. Yeni bir otel, oda tipi veya kanal eklemek, sayfa kopyalamak ve bağlantıları kontrol etmek anlamına gelir. Bu modelde otel, oda tipi, kanal, departman, ay, yıl ve senaryo tek bir modelin boyutlarıdır. Altıncı bir otel, yeni formül gerektirmeden yeni bir öğe ve onun verisinden ibarettir.

Birden fazla otelin bütçesi nasıl konsolide edilir?

Otel gruplarının çoğu her tesisi ayrı bir tabloda bütçeler ve sonra elle konsolide eder: toplamları kopyalar, para birimlerini çevirir, her otelin aynı yapıyı kullanıp kullanmadığını kontrol eder. Bu yavaştır ve tek bir bozuk bağlantı, kimse fark etmeden grup sonucunu değiştirebilir.

Bu modelde elle konsolide edilecek bir şey yoktur. Her otel aynı formülleri kullanır; markanın kâr-zarar tablosu otellerinin toplamı, grubun kâr-zarar tablosu markalarının toplamıdır ve Londra’nın sterlinleri bu sırada avroya çevrilir. Bir oteli değiştirdiğinizde marka ve grup sonuçları anında güncellenir.

Model hangi otel göstergelerini hesaplar?

Gösterge	Tanım
Doluluk	Satılan oda-gece ÷ satılabilir oda-gece
ADR (ortalama oda fiyatı)	OTA komisyonu düşülmüş oda geliri ÷ satılan oda-gece
RevPAR	OTA komisyonu düşülmüş oda geliri ÷ satılabilir oda-gece (= doluluk × ADR)
TRevPAR	Tüm departmanların toplam geliri ÷ satılabilir oda-gece
GOP marjı	Brüt faaliyet kârı (GOP) ÷ toplam gelir
EBITDA marjı	EBITDA ÷ toplam gelir
Kuver başına F&B geliri	Yiyecek-içecek geliri ÷ kuver sayısı
Kanal dağılımı	Dolu oda-gecelerin leisure, corporate ve OTA kanallarına göre payı

Tüm göstergeler otel, yıl ve senaryo bazında hesaplanır. Lumina London için 1. yılda (Base): doluluk %75,5, ADR 260 EUR, RevPAR 196 EUR, TRevPAR 275 EUR, GOP marjı %44,6, EBITDA marjı %41,6. GOPPAR gibi başka göstergeler tek bir formülle eklenebilir.

Model doluluğu ve oda-geceyi nasıl hesaplar?

Hesaplama, bir otelin odaları gerçekte nasıl sattığını izler:

1. Satılabilir oda-gece = oda sayısı × ayın gün sayısı. Oteller düşük sezonda odaları satıştan çekmez; bu yüzden kapasite sezona göre değişmez.
2. Baz doluluk = her oda tipi için kanal paylarının (leisure, corporate, OTA) toplamı.
3. Talep doluluğu = baz doluluk × otelin o aya ait sezonsallık endeksi.
4. Sınırlanmış doluluk = talep doluluğu, ancak hiçbir zaman %100’ün üzerinde değil. Bir otel sahip olduğundan fazla oda satamaz.
5. Satılan oda-gece = satılabilir oda-gece × sınırlanmış doluluk; ardından kanallara dağıtılır.

Lumina Barcelona’da Temmuz ayında Standard odalara olan talep kapasitenin %113’üdür; model bu yüzden %100’ünü, yani 2.015 oda-geceyi satar, daha fazlasını değil. Ocak ayında aynı odaların doluluğu %61’dir. Model, otel bütçesindeki sezonsallığı da böyle ele alır: kapasitede bir değişiklik olarak değil, her otel için aylık bir talep endeksi olarak.

Otel geliri nasıl hesaplanır?

• Oda: oda tipine ve kanala göre satılan oda-gece × ADR. OTA komisyonu, oda departmanının doğrudan gideri olarak düşülür.
• Yiyecek-içecek: dolu oda-gece başına gelir; dolu oda başına kuver sayısından kuver başına F&B geliri elde edilir.
• Spa: satılabilir oda-gece başına gelir.
• Etkinlikler: otel başına aylık bir tutar.

USALI kâr-zarar tablosu nasıl görünür?

Kâr-zarar tablosu, konaklama sektörünün uluslararası hesap standardı olan Uniform System of Accounts for the Lodging Industry’nin (USALI) sıralamasını izler: her departmanın geliri eksi doğrudan giderleri departman kârını verir. Bundan dağıtılmamış genel giderler düşülünce brüt faaliyet kârı (GOP) elde edilir. Departman gelirinin bir yüzdesi olan yönetim ücreti düşülünce EBITDA, amortisman düşülünce EBIT elde edilir.

Gösterim modeli dağıtılmamış genel giderleri üç kalemle sınırlar: personel, enerji ve bakım. Genel yönetim, satış ve pazarlama, BT, kira veya sigorta gibi diğer USALI kalemleri, yapı değiştirilmeden yeni öğeler olarak eklenebilir.

Aynı kalemler her otel, her marka ve grup için vardır. 1. yılda (Base) Lumina Collection 17,9 milyon EUR, Maison Prestige 11,8 milyon EUR EBITDA elde eder. Grup toplamı 29,8 milyon EUR’dur.

Zayıf bir yılda ne olur?

Downside senaryosu doluluğu ve fiyatları düşürür. Genel giderler sabit tutarlar olduğundan kâr, gelirden daha hızlı düşer: grup EBITDA’sı 1. yılda Base senaryodaki 29,8 milyon EUR’dan 22,1 milyon EUR’ya, yani yaklaşık dörtte bir oranında geriler. Buna faaliyet kaldıracı denir ve bir otel bütçesinin tek bir rakama değil, senaryolara ihtiyaç duymasının nedeni budur.

Model kendini nasıl kontrol eder?

Her otel, ay, yıl ve senaryo için dört kontrol çalışır ve pano PASS ya da REVIEW gösterir:

• Doluluk hiçbir zaman %100’ün üzerinde ve sıfırın altında değildir
• Oda-gecelerin kanallara dağılımı, satılan oda-gece toplamına eşittir
• EBITDA hiçbir zaman GOP’un üzerinde değildir
• Gelir, doğrudan giderler, genel giderler ve yönetim ücretinden yeniden hesaplanan EBITDA, kâr-zarar tablosundaki EBITDA’ya eşittir

Doğrulamadaki küçük değerler (2 ile 4 arası) yuvarlama farklarıdır ve 10’luk toleransın rahatça içindedir. Kontroller, model bilerek bozularak test edildi; her bozma yalnızca kendi kontrolünü tetikledi.

Model bir kara kutu mu?

Hayır. Her rakam, açıp okuyabileceğiniz ve değiştirebileceğiniz adlandırılmış bir formülden gelir. Model sizindir: bir otel, oda tipi, kanal veya departman ekleyebilir, bir sürücüyü değiştirebilir ya da grubunuzun ihtiyaç duyduğu her şeyi ekleyebilirsiniz. Model İngilizcedir ancak çevrilebilir: matris, kategori ve öğe adları örneğin Türkçe olarak yeniden adlandırılabilir ve formüller otomatik olarak güncellenir.

Otel bütçesi neden Excel yerine Quantrix ile kurulmalı?

Quantrix’te otel, oda tipi, kanal, departman, ay, yıl, senaryo ve para birimi tek bir modelin boyutlarıdır; bu yüzden tek bir formül her kombinasyonu kapsar. Excel’de dört oda tipi, üç kanal, on iki ay, üç yıl ve üç senaryosu olan beş otel, aynı hesaplamanın yüzlerce kopyalanmış bloğu demektir ve kuraldaki her değişiklik bunların her birinin kontrol edilmesini gerektirir. Burada doluluk kuralı, gelir sürücüleri ve kâr-zarar sıralaması bir kez yazılır ve grup sonucu her zaman aynı hesaplamanın toplamıdır.

Bu model nasıl oluşturuldu?

Model, düz bir dille yazılmış bir brife dayanarak yapay zekâ destekli Quantrix model oluşturucumuzla (İngilizce) ve modelleme kural setimize göre üretildi, ardından içe aktarma betiklerimizle Quantrix’te kuruldu. Aynı yöntem kendi otelleriniz, markalarınız ve hesap planınız için de çalışır; mevcut bir Excel bütçesinden de yola çıkabilir: model oluşturucu bu bütçeyi referans olarak kullanır, mantığını devralır, gizli varsayımları görünür kılar ve tabloda olmayan kontrolleri ekler.

Modelde neler yok?

Model, otel grubu bütçelemesini gösterir; eksiksiz bir otel muhasebe sistemi değildir:

• Bilanço veya nakit akış tablosu yok
• Düzenli yatırım harcaması yok (1. yılda otel başına bir yenileme)
• Dinamik fiyatlama veya overbooking gibi gelir yönetimi mantığı yok
• Dolulukla bağlantılı personel planlaması yok (personel, otel başına yıllık bir tutardır)
• Gerçekleşen değerler, yuvarlanan tahmin (rolling forecast) veya bütçe-gerçekleşen karşılaştırması yok
• Otel yönetim sistemi (PMS) veya muhasebe sisteminden veri aktarımı yok (veriler girilir veya dosyalardan yüklenir)
• Kredi, faiz veya vergi yok
• Yılda tek döviz kuru (GBP/EUR)

Bunların her biri modele eklenebilir, çünkü modelin yapısı ve formülleri açıktır.

Modeli ücretsiz deneme ile alın

Model, 30 günlük ücretsiz Quantrix deneme sürümüne dahildir. Aşağıdan deneme sürümünü isteyin; modeli indirme bağlantısıyla birlikte göndereceğiz. Modelin kendi otellerinize uyarlanmasını veya Türkçeye çevrilmesini istiyorsanız mesaj alanında belirtin.

Sıkça sorulan sorular